马德里各区房价差别大 唐人街比富人区要便宜三倍

华新报-欧浪新闻5月24日（马德里 柳传毅） 在刚过去的4月份，马德里都市有11个区份的房价再次创下历史新高，一些涨幅甚至超过了30%。在两年前，还有预测认为在通胀被缓解后，房价将会下降，但情况远非如此，真实情况是西班牙房价上涨似乎没有尽头。

虽然大城市马德里的平均房价已经高达云端，但在马德里共21个区份了，继续有五个城区的房价尚未达到2008年全球金融危机期间创下的历史最高点，这五个城区是Carabanchel、Puente de Vallecas、San Blas、Usera和Villaverde。都是位于马德里都市南端的区份，也是历史性的马德里下层区。

目前而言，马德里都市的平均房价达每平方米约5500欧元，而中心区Centro、Chamartín、Chamberí、Moncloa、Retiro和Salamanca则远超此平均水平，Salamanca更是高达9600欧元。

对比的是，上述马德里五个南部区份则远不达平均水平，过去一年的涨幅也要低一些，例如Puente de Vallecas上涨了14%，Villaverde上涨了15%。这样的涨幅实际已经非常高，但相比其他区份的涨幅达30%，那么这些区份的涨幅要少一半。

也因此，马德里这五个南部区份的房价继续低于2008年西班牙房产泡沫时的最高值。其中，

Villaverde是最便宜的一个城区，目前每平方米的售价为2360欧元，低于2008年2月时达2900欧元的最高纪录。在2022年5月，该区的房价为1740欧元。Puente de Vallecas是马德里第二便宜的城区，目前为2700欧元，低于2008年4月创下的历史高点2944欧元。

聚集了上万华人的唐人街USERA区的房价目前为3000欧元，已经很接近2008年创下的最高值3127欧元。San Blas区的目前房价大约3450欧元，较2008年的3660欧元便宜。

在最近一年，马德里历史悠久城区Retiro是涨幅最大的，超过31%。在2014年末，Retiro区的房价曾跌至历史最低，仅为3085欧元，然而仅十年时间，该区的房价飙升至7200欧元，增长了两倍多。

这一涨价趋势背后的原因与所谓的“外溢效应”相关：由于Salamanca等高端城区的房价极高（9500欧元），导致部分居民被“挤出”，转向相邻的Retiro区置业，需求的大幅提升引发了房价的急剧上涨。

虽然说这些马德里南部区份的房价未达泡沫时期的最高值，但目前这样的房价也已经非常贵，而且多数是几十年的老旧住房。故而，一些属于普通阶层的西班牙人说，虽然现在的贷款条件要好许多，但目前在大城市买房不是合算的时机，因为价格高不可攀。

从经济发展周期作观察，西班牙大城市（小市镇的涨幅低得多，甚至很便宜）的房价很难缓减。西班牙经济自2014年开始复苏，但最初几年的涨幅并非那么显著。但疫情结束后，西班牙因经济复苏快（2020年负增长，2021年反弹+7%）以及旅游重新兴旺甚至每年破纪录，房价涨幅开始更显著。西班牙房价已经持续上涨了11年，但从西班牙经济增长预期看，房价上涨在未来三年还会保持，尽管涨幅会有所缓减。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）