西班牙：居民社区是否可以禁止房间出租？

近年来，按房间出租的模式在西班牙城市中日益普及，尤其是在住房需求大于供应的地区。然而，这种租赁方式也引发了社区居民的争议，部分房主认为频繁的人员流动可能影响邻里关系和建筑安全。那么，西班牙的法律是否允许居民社区禁止按房间出租呢？


根据西班牙《水平财产法》简称 LPH）第三条，每位业主有权自由使用和出租其房产，前提是不会侵犯其他居民的权利或违反社区规定。这意味着，业主可以选择整套出租，也可以按房间出租，无需得到社区的许可，除非该行为影响到社区的和谐或违反既定规定。

然而，居民社区有权通过修改社区章程来对房屋用途设定限制，包括禁止按房间出租。但要注意的是，此类修改需在业主大会上获得全体业主的“一致同意”，否则无法生效。

西班牙房屋租赁管理公司Grupo Naera解释称，社区章程可以禁止“影响邻居正常生活的活动”，例如：

频繁的人员进出导致过多噪音或安全隐患。

可能引发卫生、污染或其他不良影响的活动。

短租与长租有何区别？

根据西班牙消费者与用户组织（OCU）的解释，最高法院已明确指出，短租（如Airbnb等）属于经济活动，而非日常住宅用途。因此，短租与长租的法律适用范围有所不同。

如果社区章程最初未对短租做出明确限制，那么业主仍然可以将房屋用于旅游租赁。但社区可以通过业主大会投票，以3/5多数通过限制短租，而非需要全体一致同意，这与按房间出租的情况有所不同。

总结：居民社区可以禁止按房间出租吗？

业主原则上有权按房间出租房屋，除非社区章程明确禁止。

居民社区可以修改章程来限制此类租赁，但需获得全体业主的一致同意。

短租（旅游租赁）与长租适用不同法律，社区只需3/5多数即可限制短租，但禁止按房间出租需全员同意。

在西班牙，按房间出租仍然是法律允许的，但业主需关注社区的相关规定，以免因违规租赁而引发纠纷。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）