西班牙二手房价终于回落 该如何看待房价下跌？

        华新报-欧浪时评9月2日（马德里 柳传毅）西班牙二手住宅市场在经历了连续43个月的环比上涨之后，8月份终于出现了第一次回落。根据地产平台idealista的最新数据，二手房挂牌均价较上月下降了0.3%，每平米为2923欧元。虽然环比下降，但与去年同月相比，价格仍然上涨了12.5%。这意味着市场并不是房价下跌，而是上涨速度出现变化，并首次出现轻微回调。


        对比过去一年的数据，西班牙多数大区的房价仍在快速上涨。其中，坎塔布里亚同比上涨17.2%，卡斯蒂利亚-拉曼恰上涨16.4%，阿拉贡上涨15.4%，阿斯图里亚斯上涨14.1%，穆尔西亚上涨13.8%。

        值得注意的是，传统上房价较低的大区，涨幅反而更显著，例如卡斯蒂利亚-拉曼恰虽然房价绝对水平不高，但过去一年上涨了16.4%。相比之下，房价已经处于高位的巴利阿里群岛涨幅只有5.1%，马德里自治区上涨7%，加那利群岛上涨6.7%。

        这说明房地产市场存在价格分化现象，房价越高的地区，涨幅要低，而低价地区则正出现追涨。

马德里和巴塞罗那依然非常贵  内陆和南部要便宜数倍

        如果单纯看每米价格，巴利阿里群岛和马德里自治区是西班牙最昂贵的两个大区。巴利阿里群岛二手房均价达到每平5595欧元（下同），马德里为5059欧元，巴斯克3784欧元，加那利群岛3336欧元，加泰罗尼亚3081欧元和安达卢西亚2938欧元。

        不同地区之间的房价差距非常明显，如西部自治大区埃斯特雷马杜拉只要1049欧元，比马德里便宜近5倍。

        内陆城市也有明显的价格优势。如中南城市Ciudad Real每平仅857欧元，哈恩879欧元、Teruel 888欧元以及Cuenca 902欧元。

        从省份来看，托莱多过去一年涨幅达到19.9%，布尔戈斯上涨17.4%，瓦伦西亚17.1%，萨拉戈萨16.9%，巴塞罗那省上涨12%，马德里省上涨7%。数据说明，马德里和巴塞罗那虽然房价很高，但近期的涨幅已经明显低于二线市场。这意味着部分中小城市的房价上涨速度反而明显超过了热门市场。

        经历三年多连续上涨后，二手房挂牌价首次环比下降0.3%，说明市场可能开始从此前非常强劲的上涨周期进入调整阶段。但目前还不能据此判断房价已经进入全面下跌周期。原因很简单：同比价格仍然上涨12.5%，而且49个省的房价都比去年同期更高，只有北部Ourense一省出现同比下降。

        因此，更适合的是将其理解为市场开始出现降温信号，而不是价格会显著下降。

        需要特别注意的是，这些数据是平台上的挂牌价格，也就是卖家希望卖多少钱，但不等同于最终成交价。如果未来几个月成交量继续下降，同时挂牌价格持续环比下跌，那么才能更加明确地判断西班牙房地产市场是否进入真正的调整周期。

        对购房者来说，重要的结论可以概括为：房价仍然很贵，而且同比仍在大幅上涨；但经历43个月连续上涨之后第一次出现环比下降，说明买方的议价空间在增加。

        因此，如果是自住购房，最重要的不只是判断房价会不会跌，而是判断具体城市、具体区域以及具体房产的价格是否合理。对于投资者来说，则更需要关注租金回报率、人口流入、就业、旅游需求以及未来的流动性。

        总体来看，当前市场是高位降温，而非全面下跌。真正值得观察的是接下来几个月：如果环比回落幅度扩大并持续出现，那么市场调整的信号就会更加明确。