专家说西班牙房价将开始下跌 情况如何和有这个希望吗？

华新报-欧浪时评9月5日（马德里 柳传毅）西班牙《经济学者》的市场分析文章说，专家认为西班牙房价下跌将比预期更早到来，并且已经有了确切的下降日期。文章说，2024已经过去一大半，西班牙房价会发生什么变化？这是试图买房或卖房的人常问的问题。西班牙房市在经过一年的显著上涨后，许多专家们一致认为市场将开始出现降温。更重要的是，OBS Business School商学院预测认为，从10月份开始，西班牙住房价格将“冻结”（价格停止上涨的意思），甚至会有“小幅”的下降。以下是OBS对西班牙市场的分析：

目前的住房价格

依据目前的西班牙房地产市场报告，今年第一季度，房价同比上涨3.3%，平均价格为1998欧元/平方米，价格最高的地区为马德里3344欧元/平方米，其次是巴利阿里群岛3325欧元、巴斯克3031欧元、加泰罗尼亚2463欧元和加那利群岛2212欧元。最便宜自治区为卡斯蒂利亚-拉曼恰893欧元。

至于建筑中的新房，根据全国估值总局的数据，至6月底达到2925欧元/平方米，同比增长4.1%。 达4000欧元以上的最大市场为巴塞罗那、马德里和北部圣塞巴斯蒂安（San Sebastián）三个城市。值得一提的是，南部城市马拉加连续第三年成为新房涨幅最高（7.2%）的省会城市。

住房销售和供需失衡

预计今年的销售将保持逐步下降的趋势。然而，如果下半年利率保持下降且西班牙经济保持活力，那么房地产市场将从2023年的放缓转向2025年的扩张。融资方面，OBS的报告预计，抵押贷款的高成本将持续，这意味着一笔14.5万欧元的新贷款（抵押贷款平均水平）的月供将增至550欧元以上。因此后果，供贷努力率将继续保持在40%左右。房产市场的紧张局势仍将持续，尤其是租赁领域，在此背景下，贷款买房将更加审慎。

OBS的分析还重点关注住房供需之间的失衡，这种不平衡在过去十年“变得更加明显”，如果维持目前的新住房建设水平，那么这样的不平衡“会在未来20年加剧”。
目前，西班牙每年建造8万至10万套住房，但满足不了家庭扩张数量，为平均每年新增20万户。根据分析，将供应量增加到合理水平可能需要10到20年的时间，因为目前的建设速度远远不足，必须提高四倍。然而，地产业的小型开发商又面临融资成本更高、大城市地皮短缺、合格劳动力缺乏以及材料价格普遍上涨等问题。

住房缺口情况

报告指出，到2030年，西班牙需要增加120万套经济可及性住房（意思是价格可承受）。未来十年在西班牙主要大区里，加泰罗尼亚需要建造22.5万套，马德里需要17.4万套，安达卢西亚和瓦伦西亚都是需要建造8.5万套。

西班牙还有更多问题  不要太期望房价下跌

以上是《经济学者》基于OBS的报告而做出的分析。其中的重点是，今年10月起住房价格可能停止上涨甚至轻微下跌，这是一个估计，是否如此只能拭目以待。
不过，可能不要期待价格会有较多的下跌，因为一大因素之一是每年的新房供应量远远不能覆盖家庭数量的增长。家庭数量的扩张与经济活力、移民和就业的增长有关。例如年轻人有工作后会自己独立居住，形成新的家庭。其次是移民的增长也会带动家庭数字扩张。

《经济学者》的文章似乎忘记了西班牙旅游事业的过度旺盛也对房市带来的冲击，尤其是今年，外国游客正冲刺一亿人次（去年为8500万人次），更多游客抵达，促成更多住家被用于民宿，加剧供应紧张和提高了居住代价。

住房缺口的再一个问题则与西班牙政党冲突有关，尽管西班牙政府提供公共补助，以便民间和公共部门翻新空置房用于租赁市场，但出于政党斗争需要，其他党派执政的自治区对此热情不高。例如，西班牙经济部下的“西班牙银行业资产重组特别管理局”（俗称的烂帐银行）将首批三千套滞销空置房提供给自治区政府房屋部门，以便缓解住房紧张形势，但人民党主政的自治区只申请了200多套。实际上，西班牙并非住房不足，因为自2009年开始的“地产泡沫”继续留下大量空置房，加上民间或地产财团被刻意空置的住房（一些在无人区），数量超过了100万套。

（欧浪新闻信息来自西班牙政府官方、埃菲社及世界报、国家报等当地主流媒体）